是什么“拉低”了連云區的房價？

連云區，一直是連云港樓市一個神奇的存在。

連云區目前新房較多的板塊，是云山五羊路板塊、連云新城板塊和堿廠板塊。老城中心，僅有個別樓盤在售。從中你也可以感受到：連云區，其實也是很有野心的連云區。不僅要往北開拓連云新城，往東也在拉伸自己的骨架，同時還在激活已經飽和的老城區。

但從實際發展來看，云山五羊路板塊更受當地購房者追逐。連云新城，則憑借優異的自然環境，吸引了一波改善客戶。所以在連云區，我們不能用常規的板塊發展邏輯。這樣的連云區樓市，當然也充滿了獨特性。

此外，連云區是連云港少有的房價和銷售波動不太大的區域。哪怕是2017的全市大牛市，連云區新房價格也并沒有大幅上漲。2021年的結構性行情，連云區只有部分二手房價格短暫突破1萬元/㎡。

不論是房子流通性，還是投資回報率，均落后于主城區、贛榆等地。就這樣，卯足了勁買連云區新盤又被擠下場的購房者，只得又感嘆一句：想要愛你不容易。

連云區樓市之所以“坎坷”，在于兩個特殊性：

 一、庫存大，購房需求少。

連云區在售的樓盤有平高書香華府、上城山海居" target="_blank">上城山海居、德惠尚書房、光伸綠洲學府、福港書香東苑、萬潤國際新城等十多個新房，遠遠超過了海州主力在售的樓盤總量。

連云區的庫存大，與其他地區不同，倒不是因為供應多。其實，連云區是全市賣地最少的地區?；仡櫧晟嬲愅恋厥袌龀煽儯?019年，0宗土地；2020年，恒大養生谷的5宗土地廢了；2021年，同樣0宗。

那，為什么連云區商品住房庫存依然比較大呢？

主要有兩方面因素：1、有很多陳年老地，先后入市；2、購房需求少，不能及時消化市場上的新增房源。而購房需求少，歸咎于人口較少和城鎮化水平高。整個連云區的常住人口不到30萬，全市墊底。城鎮化水平又出奇的高，2020年城鎮化率92%，位居全市第一。這兩個基礎參數的剪刀差，意味著市場上的購房需求較少。

庫存大，需求少，導致樓市不景氣。樓市冷靜，又直接造成土地賣不掉。土地賣不掉，加上沒有足夠的產業稅源，意味著沒有足夠的錢去反哺城建。城建面貌和配套得不到改變和落地，自然無法刺激購房需求，最終陷入惡性循環不得解。

二、留不住高端購買力。

從人均GDP方面，連云區的數值僅低于開發區和徐圩這兩個產業區，高于其他地區。但是，它的商品房市場情況卻截然不同，剛需屬性非常明顯。近年來，連云區新房唯一破萬的是2019年萬潤華泰。此后，新房最高價格徘徊在9千多元/㎡。目前，整體均價不到七千元/㎡。

要知道，連云區城鎮化水平非常高，雖然剛性購房需求低，但應該有比較多的改善需求。在近兩年改善市場引領的結構性行情下，連云區并沒有像其他地區一樣，迎來“改善的春天”。

熟悉連云區的網友或許知道，連云區的改善置換需求，幾乎都流失到海州區。本地的政府單位、事業單位、央企等高凈值購買力，寧愿選擇每天單趟通勤半小時，也不把連云區當做購房首選。高端購買力的外流，表面上是追求更好的生活配套，實質上是連云區的房子沒有上演“財富效應”，最終也削弱了連云區房價的上漲空間。

結語;

其實，我一直認為連云區樓市“不行”，并不是因為發展慢或者落后導致。反之，更像一種先行指標：城市化高、低生育少子化、人躺平。這些都早于其他地方，連云區樓市，一定意義上可做未來部分地區樓市的先行指標參考。