洋房該有的樣子

連云港各個熱門板塊，都或多或少地出現了一些洋房，比如萬達板塊的明悅天驕、猴嘴的云庭水岸，并且都賣得不錯。在買房的過程中，很多人都會有“洋房情結”，畢竟相比較高層而言，洋房的得房率往往會更高，居住舒適度也會更好，尤其是很多人從前也住慣了低層的樓房。

現在除了萬達板塊、市中心、猴嘴之外，市區又一個板塊迎來了洋房產品——高鐵板塊的玉竹苑。

玉竹苑所在的高鐵板塊，一度被認為是密密麻麻的區域。因為離市中心很近，而且肩負著門面的重任，它必須是一張“新鮮”的連云港臉孔。

大氣蓬勃的高鐵樞紐，交匯融合的各路公交車路線，不僅盤活了板塊的交通、商業、產業，更將這座城市納入全國的視野。去年，高鐵樞紐片區的最新規劃出爐，未來的海州城西，將有一幅更具朝氣的城市面容。

（區位圖）

一個區域越來越重要的時候，產品的多元化也很重要，人們會想要有更優越的住區。當初玉竹苑入市，恰逢其時，很多人都在感慨，買洋房終于不用去其他板塊了。因為在高鐵板塊，低層的新房久久無緣，一直沒有這類的產品。

市場總是相互的，有人創造洋房這樣的產品，就是因為有人愛好這樣的房子。

洋房到底好在哪里？我們總結了下，喜歡洋房的第一大原因，大概是洋房里的住戶比高層要少一些。高層住的人多，熱鬧是熱鬧的；排屋別墅呢，空間是大，總覺得冷清了點；洋房呢，似乎恰到好處。要鄰居有鄰居，要清凈有清凈，要空間有空間。

玉竹苑全盤規劃為純洋房小區，一梯兩戶，大幅優化電梯空間環境，無論是出行效率、居住私密性，都要遠高于高層住宅。尤其是避免了上班高峰期——多人排隊、層層按停的尷尬情景，不會徒增生活的時間成本。

（鳥瞰圖）

這好像只是種感覺，那就說實際點的第二大原因：得房率要高不少。戶數少了，電梯配置少了，公攤就會更小，實用面積更高。對比普通高層73%的得房率，玉竹苑得房率最高為86%，享有高性價比。以建面約108㎡為例，三開間朝南，雙陽臺和落地窗設計，陽臺接近7米。如果購買普通高層住宅，需要建筑面積約125㎡，才能獲得同樣空間尺度。

（戶型圖）

另外很重要的一點，就是容積率。

玉竹苑容積率1.4，對比市面上普遍2.0-2.4的高層容積率，居住舒適度較高，相比高層能擁有更多的土地去打造園林景觀。整個園區疏朗通透，小區的陽光草坪、景觀區、童玩區也都有了足夠的安放空間，這些都已經能見到實景了。

當然，純洋房小區對比高層小區來說，最直接的好處是一覽無余的視野和采光。項目樓間距超40米，許多樓盤買房時會被用到的軟件模擬日照圖，在玉竹苑根本派不上用場。

（效果圖）

可能在過去的市場，阻止購房者進入洋房領域的最關鍵因素，就是價格了吧。由于洋房有比較高的溢價率，開發商也樂得把它跟高層塑造成兩種不同的定價體系。但這種體系，也在發生變化。

畢竟，限價依舊，洋房也不例外?？臻g更大的房子，總價可不一定非常高。玉竹苑的價格，主力仍是120w級別，應該是目前主城區門檻最低梯隊的洋房了。

一直以來，主城區市面上洋房產品比較少。物以稀為貴，這就直接造成洋房產品有比較高的保值率和溢價率。從不同板塊二手房的成交價來看，同板塊的洋房成交單價遠高于高層。

比如萬達板塊的美麟常青藤，高層二手房1.8萬元/㎡，洋房2.2萬元/㎡。前段時間比較火的世紀鳳凰城，高層二手房1.4萬元/㎡，洋房賣到了1.7萬元/㎡。就連猴嘴板塊的多層價格，每平米也比高層多出個一千多元。

美好的生活場景充滿了畫面感，可我們還是要回到現實里。我們除了住得舒適和高溢價率之外，還要考慮的是區域今后會發生怎樣的變化。高鐵板塊蟄伏多時，終將迎來收獲大年。一來是過去兩年拆遷了好幾塊地，給未來留下了想象空間。二來是高鐵新城的規劃，等到高鐵新城成為連云港的又一張名片之后，價值感就不一樣了。

新的規劃公示、新的建筑即將生長，前不久還公示了將新建一所學校。放在以往，都是能夠觸動價格的利好因素，而在當下這個特殊時期，它們能做的，都跟價格無關，跟生活有關。

無論周邊會發生怎樣的變化，地塊的先天條件都已經設定好了，像玉竹苑的這樣的容積率和純洋房，很難一同出現。